Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind die Immobilienpreise 2023 um 8,4 Prozent gegenüber 2022 gesunken. Das ist der erste Rückgang seit 2007 und der stärkste seit 2000. Was sind die Gründe und wie berechnen sich Immobilienwerte?
Gründe für sinkende Immobilienpreise
Auch die Immobilien- und Bauwirtschaft entwickelt sich zyklisch. Nach dem langjährigen Aufschwung in Deutschland, der nach der Finanzmarktkrise 2008 begann und bis 2022 anhielt, erleben wir nun eine Bereinigung. Es gibt vor allem zwei Gründe für die aktuelle Durststrecke:
- Zinsanstieg: Die EZB hat den Leitzins seit Anfang 2022 in mehreren Schritten von Minuswerten auf aktuell 4,5 Prozent angehoben. Damit einher ging ein Anstieg der Bauzinsen. Wenn Zinssätze steigen, sinkt nach der finanzmathematischen Kapitalwertmethode automatisch der Wert von Immobilien, weil dann aus Investorensicht für die notwendige Zielrendite ein geringerer Kapitalbetrag notwendig ist (s. dazu auch unten). Auch führt das neue Gebäudeenergiegesetz zu einem Investitionsstau und Preisabschlag bei Bestandsimmobilien.
- Nachfragerückgang: Die stark gestiegenen Material- und Handwerkerpreise haben zusammen mit den höheren Finanzierungskosten für einen Nachfragedämpfer bei jungen Familien und Bauträgern gesorgt. Hinzu kommt eine starke Verunsicherung potenzieller Bauherren und Immobilienkäufer durch die allgemeine wirtschaftliche Lage (z. B. Inflation, Kurzarbeit) und das Gebäudeenergiegesetz.
Experten gehen daher davon aus, dass die Flaute auch 2024 noch anhält und erst 2025 eine Besserung in Sicht ist. Doch Krisenzeiten sind immer auch gute Zeiten für Investoren mit guter Kapitalausstattung. Wichtig ist beim Kauf nun eine solide Immobilienbewertung. Wenn Sie als Verkäufer einen zu hohen Preis ansetzen, finden Sie keinen Käufer und Ihre Immobilie wird schnell zum Ladenhüter. Bei einem zu niedrig angesetzten Preis verschenken Sie dagegen Geld. Lassen Sie sich daher von Immobilienexperten beraten. Für die Immobilienbewertung gibt es drei übliche Methoden.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist eine gängige Methode zur Ermittlung des Wertes von Gewerbeimmobilien und vermieteten Privatimmobilien wie Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Der Ertragswert spiegelt das Renditepotenzial einer Immobilie aus Sicht eines Investors wider und setzt sich aus den beiden Komponenten „Bodenwert“ und „Wert der baulichen Anlagen“ zusammen. Zunächst wird der Bodenwert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens berechnet und mit einem marktüblichen Liegenschaftszins multipliziert. Anschließend wird der Wert der baulichen Anlagen ermittelt, indem die zukünftigen Erträge (Mieten, Pachten) abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten prognostiziert werden. Davon wird die Bodenwertverzinsung abgezogen. Der über die Restlaufzeit mit einer marktüblichen Rendite kapitalisierte Reinertrag ist der Ertragswert der baulichen Anlagen. Rechnet man den Grund- und Bodenwert hinzu, erhält man den Ertragswert des bebauten Grundstücks.
Sachwertverfahren
Das Sachwertfahren ist ein sehr komplexes Verfahren. Dabei geht es darum, die Kosten für die Wiederherstellung einer gleichwertigen Immobilie einzuschätzen. Basis für die Berechnung sind die Wertermittlungsverordnung und die Wertermittlungsrichtlinien. Der zu ermittelnde Sachwert ergibt sich aus dem Bodenwert inklusive Erschließungskosten und dem Gebäudewert einschließlich Außenanlagen. Für eine gewissenhafte Begutachtung müssen detaillierte Beschreibungen des gesamten Grundstücks und Gebäudes einschließlich Aussagen über bereits durchgeführte Reparaturen bzw. überfällige Investitionen vorliegen. Das Sachwertverfahren gibt den reinen Substanzwert einer Immobilie wieder und wird vor allem für die Wertermittlung von Objekten angewendet, die keine Erträge erwirtschaften.
Vergleichswertverfahren
Es ist ein beliebtes und einfaches Verfahren zur Bewertung von selbstgenutztem Wohneigentum (Eigentumswohnung, Ein- und Zweifamilienhaus). Es basiert auf der Methode, gleichwertige Immobilien miteinander zu vergleichen. Wichtig ist, dass sich die vergleichenden Immobilienobjekte in Größe, Ausstattung und Lage ähneln. Dabei wird zunächst der Wert von Grund und Boden durch Einsichtnahme in die Bodenrichtwertkarten ermittelt. Sie können auch Einsicht in die Kaufpreissammlung deutscher Gutachterausschüsse nehmen, die zudem auch Auskunft über Bauobjekte geben. Wertvolle Informationen bieten auch Grundstücksmarktberichte und eigene Marktrecherchen. Das Vergleichswertverfahren wird z. B. angewendet beim Kauf/Verkauf einer Immobilie, zur Berechnung der Besteuerung bei Erbschaft und Schenkung und für die Vermögensaufstellung in Scheidungsfällen.
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